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Méthode par capitalisation des revenus




Cette approche est communément retenue pour évaluer des immeubles susceptibles d’être loués.

Elle consiste à appliquer un taux de rendement à un revenu locatif ou potentiel.

Cette méthode peut être déclinée de différentes façons, en particulier selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif ou loyer de marché, loyer brut ou loyer net) auxquelles correspondent des taux de rendement distincts.

En France, l’assiette est généralement constituée en résidentiel par le loyer brut ou le loyer net annuel hors taxes et hors charges locatives, en immobilier d’entreprise, par le loyer net ou triple net.


Le taux de rendement, estimé par comparaison au marché, est principalement fonction de la destination, de la localisation des biens estimés et du type de convention locative (commercial, secteur libre, secteur social …).

Dans certaines hypothèses (par exemple en prévision d’une sortie de loi de 1948, d’un déplafonnement pour un commerce ou d’un sur loyer) nous pourrions utiliser des variantes de cette méthode comme la capitalisation des revenus avec abattement pour perte de loyer.

Lorsqu’il est prévu de débourser des montants de mise en conformité, de grosses réparations ou des travaux d’investissement, ceux-ci sont décomptés de la valeur capitalisée (valeur acte en mains).