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Méthodologie spécifique : baux emphytéotiques




L’emphytéose est un contrat qui trouve son origine dans le code rural, par lequel le propriétaire d’un immeuble en confère la jouissance et la possession à longue durée à un preneur, l’emphytéote, moyennant une redevance en général modique et la charge de faire toutes les améliorations nécessaires sans pouvoir en réclamer le prix à l’expiration du contrat.
Conclu pour une durée de plus dix-huit ans sans pouvoir excéder quatre-vingt dix neufs ans, ce contrat opère un démembrement de propriété : le droit du preneur est un droit réel immobilier susceptible d’être hypothéqué ou aliéné (Article L. 451-1 al. 1, C. Rural).
En matière de bail emphytéotique comme en matière de bail à construction et sauf stipulations contraires de l’acte constitutif du bail, le bailleur reste propriétaire du terrain pendant la durée du bail et devient propriétaire en fin de bail des constructions édifiées.


Le bailleur et le preneur ont des logiques propres d’équilibres financiers qui influencent à la fois la valorisation de la redevance et éventuellement le rachat des droits par un partenaire voire un tiers au contrat.
Ainsi, la valeur résiduelle des constructions au terme du bien sera appréhendée au cas par cas en fonction des clauses du bail, du type de construction et de l’emplacement.
Compte tenu du contexte d’évaluation, nous n’aborderons ici que la méthodologie destinée à évaluer la valeur du bail emphytéotique ou à construction du point de vue du bailleur.
Nous apprécierons cependant préalablement le niveau de la redevance en place selon les méthodes usuelles afin d’apprécier la formation ou non d’une rente de situation du point de vue du preneur, en employant les méthodes suivantes :

Méthode de l’apport net
Méthode du partage de l’économie de loyer