Nouvelles lois

Directive Européenne 2014/17

Tous les experts en évaluation attendent l’application de la Directive Européenne 2014/17 dans le droit réformant le crédit hypothécaire pour les consommateurs.

Cette directive sur le crédit hypothécaire porte sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel. Elle a été adoptée le 4 février 2014. Cette directive vise à créer un marché du crédit hypothécaire à l’échelle de l’Union avec un niveau élevé de protection des consommateurs ; Elle s’applique aux prêts immobiliers garantis ou non par une hypothèque. Les Etats membres devront transposer ses dispositions dans leur droit national d’ici mars 2016. 


 

Décret n° 2013-803 du 3 septembre 2013 relatif aux bases de données notariales portant sur les mutations d’immeubles à titre onéreux

Deux arrêtés du 30 septembre 2016 viennent préciser les conditions de fonctionnement des bases de données notariales sur les mutations d’immeubles à titre onéreux. Ils sont pris en application du décret du 3 septembre 2013. Ils précisent tant les différentes informations que les notaires transmettent au Conseil supérieur du notariat que la manière dont ces informations doivent être mises à la disposition du public.

Venant compléter la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires et juridiques et certaines professions réglementées, le décret n°2013-803 du 3 septembre 2013 a confié une nouvelle mission de service public au notariat : mettre à la disposition du grand public des informations issues des bases de données des mutations d’immeubles à titre onéreux réalisées en France. La volonté affichée était de permettre la diffusion d’une information pertinente sur l’évolution du marché immobilier, cette diffusion étant de nature à fluidifier ce marché et corrélativement de faciliter l’accès à la propriété des citoyens. Les deux arrêtés du 30 septembre 2016 viennent définir le contour définitif de ce dispositif et les modalités de collecte et de transmission des informations.

I. Le contour du dispositif d’information
Bien avant la loi du 28 mars 2011, le notariat avait développé deux bases de données, régulièrement alimentées, destinées à améliorer la connaissance des marchés de l’immobilier. Ainsi, à côté de la base PERVAL, créée par le Conseil supérieur du notariat, coexiste la base « BIEN », établie par l’association Paris-Notaires-Services pour la Chambre des notaires de Paris. La loi du 26 mars 2011 n’a fait que donner un socle légal aux bases de données des notaires, tout en fondant l’obligation pour les notaires de contribuer à la diffusion des informations relatives aux mutations d’immeubles à titre onéreux. Le décret du 3 septembre 2013 avait apporté des précisions notables. Les notaires doivent désormais alimenter deux bases différentes : la première concerne les actes authentiques dont l’objet est constitué par des mutations d’immeubles à titre onéreux. Cette base est renseignée dans un délai de 60 jours à compter de la signature de l’acte.

La seconde base a trait aux avant-contrats et doit être alimentée dans un délai de 30 jours à compter de la signature ou de la remise de l’acte à l’Office.

Ces bases immobilières notariales sont destinées à permettre d’une part la diffusion gratuite sur Internet d’informations sur le marché immobilier et d’autre part, d’assurer la communication d’informations spécifiques à un demandeur, moyennant contrepartie financière.

II. les modalités de collecte et de transmission des informations
Le premier arrêté s’attache à définir le contenu de l’information recueillie tandis que le second décrit principalement le contenu de l’information transmise. Enfin, et conformément à l’article 7 du décret n°2013-803, la mise en application de ces dispositions entrera en vigueur quatre-vingt-dix jours après la publication des deux arrêtés.

Le contenu de l’information recueillie - La nature des informations transmises varie en fonction de l’une et de l’autre base, et selon le type de biens dont il s’agit (appartement en copropriété, maison individuelle, terrain, emplacements de stationnement, terrains viticoles…).

Cet arrêté précise également quels sont les éléments statistiques mis gratuitement sur Internet à la disposition du public.

Différents critères de sélection seront proposés, variable selon que la recherche sera relative à des appartements, des maisons ou des terrains. Ils auront pour objet notamment, la localisation géographique des biens, leur nature, leur période de mutation, leur ancienneté, le nombre de pièces, la surface habitable, la présence ou non d’emplacement individuel de stationnement. Cet arrêté précise enfin que le Conseil supérieur du notariat, ou son délégataire, transmettra à toute personne qui le demande, moyennant le paiement d’une rémunération, un ou plusieurs tableaux de résultats statistiques, obtenus par croisement d’informations, pour un ensemble de mutations portant sur une période de temps de plusieurs trimestres civils consécutifs, observés sur un cadre territorial de référence (région, département, communauté de communes etc.).

Le contenu de l’information transmise - Le second arrêté précise le type d’informations qui peuvent être transmises et les conditions dans lesquelles la communication de celles-ci est réalisée. La question du respect de la vie privée au sens large est au cœur de ce texte, puisque il est expressément prévu que la communication de ces informations ne peut porter atteinte à la protection du secret de la vie privée ou au secret en matière industrielle et commerciale.

Par ailleurs, pour préserver la qualité des informations transmises, il est prévu que l’ensemble des biens considérés correspond à une période de mutation ne pouvant être inférieure ni supérieure à 8 trimestres civils et un cadre territorial de référence. Les informations porteront sur des trimestres civils antérieurs de 90 jours ou plus par rapport à la fin du trimestre au cours duquel est formulée la demande.


Décote fiscale sur titres de SCI : Nouveau revirement concernant la jurisprudence Quemener


Par une décision très attendue rendue en formation plénière le 24 avril 2019, le Conseil d’Etat abandonne sa jurisprudence Lupa.

Dans l’affaire Lupa, il avait jugé que le dispositif de correction du prix de revient fiscal issu de la jurisprudence Quemener ne trouvait à s’appliquer à une opération de dissolution sans liquidation (« TUP ») qu’à la condition que la TUP génère effectivement une imposition de la société confondante, au prix d’un étonnant concept de double imposition juridique.

Cette décision, très critiquée, avait remis en cause une opération communément admise par la pratique, de nombreuses fois confirmée par l’administration, qui permettait de neutraliser la plus-value latente sur l’immeuble hérité d’un précédent cédant à l’issue de la TUP de la SCI propriétaire de l’immeuble. Sur ce fondement, la cession sans décote de fiscalité latente des SCI était devenue une pratique de marché courante.

Dans cette nouvelle affaire Fra SCI, le Conseil d’Etat a opéré un revirement en supprimant la condition de double imposition effective de l’associé réalisant la TUP, suivant les conclusions de son rapporteur.

Cette nouvelle position annule donc la précédente, renvoyant l’arrêt Lupa à une décision d’espèce. Dès lors, la société confondante serait en mesure de neutraliser à nouveau la plus-value latente existant sur les actifs de la SCI confondue. Elle devra ainsi prendre en compte le profit de réévaluation qui a été constaté par la SCI pour la détermination de la plus-value d’annulation des titres de cette société, peu importe à cet égard que les titres de la SCI soient inscrits à l’actif de la société confondante pour leur valeur réelle ou comptable.

Il faudra attendre les commentaires précis sur l’affaire et leur analyse plus détaillée, mais on peut anticiper que ce revirement pourrait entraîner une révision de la pratique des décotes lors de la cession de sociétés translucides, notamment des SCI. L’intégration par l’administration fiscale de cette décision dans sa doctrine sera un bon indicateur de la suite qu’elle voudra bien donner à cette affaire : on connaît le proverbe, jamais deux sans trois !

La loi ELAN
Elaborée en partant du terrain, la loi ELAN a pour ambition de faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles. Elle a été définitivement adoptée au Sénat le 16 octobre 2018.

Les points suivants la caractérisent :

*Simplification des normes pour construire plus et plus vite
*Accélération des procédures et lutte contre les recours abusifs contre les permis de construire
*Facilitation de la transformation des bureaux vides en logements
*Réorganisation du secteur HLM pour construire plus de logements sociaux
*Réexamen de la situation des locataires actuels du parc social
*L’accession à la propriété pour les locataires HLM rendue plus facile
*Plus de transparence dans l’attribution des logements sociaux
*Attribution d’au moins 50% des logements sociaux aux demandeurs éligibles aux revenus les plus élevés afin d’apporter de la diversité sociale
*Création d’un "bail mobilité" pour faciliter la mobilité professionnelle
*Création de VISALE, une garantie gratuite pour tous les étudiants
*Facilitation de la réquisition de locaux vacants pour héberger des sans-abri
*Les collectivités qui le souhaitent pourront expérimenter l’encadrement des loyers
*Les propriétaires auront enfin une solution pour mettre leur logement vacant en location pour des durées de quelques mois seulement
*Renforcement des sanctions pénales et financières pour les locations touristiques abusives
*Lutte contre les marchands de sommeil et la dégradation des copropriétés
*5 milliards d’euros pour la rénovation des centres-villes dégradés des villes moyennes

Elaborée en partant du terrain, la loi ELAN apporte une réponse globale à des problèmes concrets
Elle poursuit deux objectifs :
* Libérer et offrir de nouvelles opportunités
* Protéger et donner à ceux qui ont moins


Libéralisation de la donnée immobilière
Avec la libéralisation de la donnée immobilière, le travail des experts va se compliquer. En effet, la profusion des informations va contraindre l’expert à mieux analyser et trier ces données.

Le décret n°2018-1350 du 28 décembre 2018 permet à l’administration fiscale de mettre gratuitement à la disposition du public, pour chaque mutation, les informations suivantes :

* date et nature de la mutation
* prix
* adresse
* références cadastrales
* descriptif du bien